삼성 AI 모듈러 홈 가격, 그 1억5천엔 땅값이 빠졌다

30평 1억5천의 정체

광고에 뜨는 30평 1억5천만원은 '집을 짓는 값'이지 그 집에 들어가 사는 데 드는 값이 아니다. 이 구분부터 잡고 가야 계산이 안 어긋난다.

먼저 저 1억5천 안에 뭐가 들어 있는지부터 보자. 놀랍게도 삼성 가전이 이미 들어 있다. 에어컨, 냉장고, TV, 히트펌프 보일러 같은 걸 따로 사서 나중에 채우는 게 아니라, 공장에서 집에 다 박아 넣은 상태로 통째 배송된다. 평당으로 끊으면 베이직이 가전 포함 500만~600만원. 위 등급인 프리미엄으로 올리면 평당 1,200만~1,500만원까지 뛴다. 패키지는 베이직·일반·프리미엄 세 개로 갈리고, 20평 베이직이 최소 얼마냐고 박정진 공간제작소 대표한테 물으면 1억2,500만원이라는 답이 돌아온다.

이 숫자가 싸 보이는 건 착시가 아니라 진짜 싸서다. 같은 30평을 철근콘크리트로 올리면 평당 800만~1,000만원은 잡아야 하는데, 모듈러는 그 60~70% 수준이다. 집의 80% 이상을 공장에서 미리 찍어놓고 현장에선 크레인으로 조립만 하니까, 기존 설계 모듈을 고르면 착공부터 완공까지 일주일이면 끝난다. 반년 넘게 걸리던 단독주택을 냉장고 주문하듯 시키는 셈이다. 딱 여기까지만 보면 안 살 이유가 없어 보인다.

문제는 견적서가 여기서 안 끝난다는 거다.

견적서에 안 적힌 부대비용, 건축비의 20~30%

1억5천은 '완성된 집' 값이고, 그 집을 실제 땅 위에 앉히는 데 붙는 부대비용이 건축비의 20~30% 더 나온다. 이걸 빼고 계산하면 무조건 예산이 터진다.

항목을 하나씩 까보면 이렇다. 집이 앉을 바닥을 다지는 기초 콘크리트 공사가 500만~2,000만원, 공장에서 만든 큰 덩어리를 트레일러로 실어 오는 운송비가 100만~500만원, 그걸 들어 올리는 크레인 장비비가 100만~300만원 붙는다. 도시가스나 하수관이 안 들어온 땅이면 정화조를 따로 묻어야 하는데 300만~800만원, 수도와 전기를 땅까지 끌어오는 인입 공사가 300만~1,500만원. 여기에 취득세·등록세가 건축비의 약 4.6%로 또 얹힌다.

이걸 다 합치면 30평 실제 총비용이 땅값을 빼고도 1억7천만~2억3천만원 선으로 올라선다. 견적서에 찍힌 1억5천이 슬그머니 2억을 넘기는 거다. 그래서 이쪽 정보성 글들이 공통으로 하는 말이 하나 있다. 기본 건축비 말고 그 20~30%를 여윳돈으로 따로 쥐고 시작하라는 것. 현장 여건이 나쁘면 부대비용은 여기서 더 벌어진다.

그런데 부대비용은 그나마 계산이라도 되는 축에 든다. 진짜 총액을 흔드는 건 따로 있다.

진짜 변수는 집이 아니라 땅

집값보다 총지출을 더 크게 흔드는 건 땅이다. 그리고 이 땅값은 위에서 말한 어떤 금액에도 안 들어가 있다. 통째로 별도다.

수도권 근교에서 50~100평짜리 땅을 잡으면 1억에서 3억, 자리 좋으면 그 이상이다. 집을 아무리 싸게 찍어내도 그 밑에 깔 땅에서 억 단위가 그냥 날아간다. 스레드에 올라온 반응 하나가 이걸 제일 정확하게 짚었다. 20평짜리가 1억2천에 하루 만에 뚝딱 서는 걸 보고 감탄하다가, 끝에 가서 "땅값이 싸야 할텐데"로 마무리하더라. 건축비만 보면 혹하는데 총지출은 결국 땅에 달렸다는 걸 다들 본능적으로 안다.

더 골치 아픈 건, 땅을 샀다고 끝이 아니라 그 땅에 크레인이 들어가야 한다는 점이다. 완성된 집을 통째로 실어 와 들어 올리는 방식이라, 진입 도로 폭이 최소 4m는 나와야 한다. 옛날 동네 좁은 골목이거나 경사가 심하거나 산 밑이면, 크레인이 아예 못 들어가서 공사 자체가 불가능하거나 우회 비용이 붙는다. 아무리 봐도 모듈러 주택의 약점은 집에서 안 나온다. 땅에서 나온다.

계약서 앞에 앉기 전에

결국 지금 이걸 살지 말지는 가격표가 아니라 몇 가지를 스스로 따져보고 갈린다. 평형은 10평(1인·세컨드하우스), 30평, 40평(가족용)으로 나오고, 40평은 2억~2억6천 선이다. 여기에 위에서 짚은 부대비용과 땅값을 얹어 자기 상황에 맞는 총액을 먼저 세워봐야 한다.

두 번째로 봐야 할 게 AS다. 이 집은 만든 주체가 둘이다. 가전이 고장 나면 삼성전자, 집 구조에 문제가 생기면 공간제작소가 각각 맡는다. 편할 것 같지만, 막상 하자가 났을 때 이게 가전 탓인지 집 탓인지 애매한 경우엔 책임 소재가 갈릴 수 있다는 우려가 건축 커뮤니티에서 나온다. 대출도 일반 단독주택과 같은 건축허가·대출 절차를 밟는데, 모듈러 주택을 담보로 얼마나 인정해주는지는 조건을 따로 확인해야 한다. 공식 금융 파트너십은 아직 확인된 게 없다.

회의적인 시선도 분명히 있다. 클리앙 쪽 반응을 보면, 과거에 건설사들이 모듈러를 이것저것 해보다 결국 매몰비용으로 털고 철수한 전례를 들며 시큰둥한 댓글이 많다. 모듈러가 고급화랑은 거리가 먼 저가 주택에 가깝다는 지적, 아파트보다 확실히 싸지 않으면 굳이 갈 이유가 없다는 얘기도 나온다. 결정적으로 이 브랜드는 나온 지 한 달 남짓이라, 실제 살아본 후기도, 준공 뒤 몇 년 지난 사례도, 되팔 때 얼마 받는지도 공식 데이터가 아직 없다.

그러니 1억5천이 싸다는 말은 맞다. 진짜 싸다. 다만 그 숫자 하나만 들고 계약서 앞에 앉으면 계산이 안 맞는다. 싼 건 집이고, 지갑을 크게 여는 건 그 집 밑에 깔 땅과 밑작업이다. 광고가 파는 건 집값이지, 내가 실제로 치를 값이 아니다.